Em uma frase
A partir de 1º de dezembro de 2026, a locação de imóveis passa a exigir NFS-e nacional (código 99.03.01) para quem for contribuinte de IBS/CBS. Recibo sozinho deixa de bastar nesses casos.
Pessoa física: quando vira contribuinte?
Dois critérios cumulativos (os dois ao mesmo tempo):
- Receita de locação acima de R$ 240 mil/ano (atualizado pelo IPCA desde 16/1/2025)
- Mais de 3 imóveis distintos locados no mesmo ano-calendário
Se só um dos dois existir, a PF não entra no IBS/CBS e continua no carnê-leão (IRPF).
Quem só paga aluguel
A reforma não transforma o inquilino em contribuinte de IBS/CBS. Quem paga aluguel segue as regras de IRPF (quando couber deduzir).
Checklist até dezembro
- Inventário de imóveis e contratos (uso, valor, quem paga IPTU e condomínio)
- Consultar CIB imóvel a imóvel
- Separar aluguel, IPTU, condomínio e taxas na cobrança
- Avaliar o regime opcional de 3,65% para contratos antigos
- Cadastrar-se no emissor NFS-e nacional se for contribuinte
No Leão Manso você marca cada imóvel como “moro aqui” ou “alugo”, informa a participação e acompanha se os critérios de locação 2026 se aproximam.